再談供應不足﹕不同角度，不同說法

umming

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再談供應不足﹕不同角度，不同說法
2013-09-21

>>1. 假設現時的樓宇平均尺價是一萬元，然則，供應是否充足呢？
我的想法是：對於付得起錢的人而言，供應充足，因為你去地產鋪頭看看，大把樓盤，燕瘦環肥，任君選擇；但對於買不起（例如只負擔得起九千元一尺）的人而言，是供應不充足。因為必須供應增多一成（假設），樓價才會下跌一成（亦只是假設），而他們才負擔得起。
由此推之，（房屋）供應是否充足，亦只是因人（買家或用家）而異的問題，難言客觀標準。<<

◎我們談的是同一樣東西，但不同角度，不同說法。我很奇怪，前文我把自己觀點已說得很清楚。我是企圖宏觀地討論香港樓市的因果關係，香港樓市是買賣需求大於居住需求。而greenleaves又重覆用顧客(付得起的9千元/呎)角度論供應不足，在地產鋪論萬元/呎之供應足不足夠。「假設現時的樓宇平均尺價是一萬元，然則，供應是否充足呢？」這說法就已經不通，假加萬元/呎降為9千元/呎，那萬元/呎貨已不存在，還談什麽供應不足夠呢？

「9千元/呎」那不就是需求嗎？----那不就是深水埗明哥的例子嗎？是買唔買得起(需求不起)的問題。公家樓除外，地產商不會因為其中的(9千元/呎)顧客買不起，就將樓盤降價的，因為還有很多其他萬元/呎客。而萬元/呎客的需求市場，是來自錢多客多錢平預期升值因素等等所引致。當然假如政府長期供應土地，遂步增加房屋(而私樓商會抑制，買了地而不起樓)，那樓價會趨於緩和的---曾蔭權的理想是由收入追上來。當然另一種可能是樓市泡沬爆破。

(1)

umming

再談供應不足﹕居住需求Vs.買賣需求

>>因為必須供應增多一成（假設），樓價才會下跌一成<<

◎錯誤的。

◎供應不足指香港整體居住需求而言----注意，是居住需求，非賣買需求---不是指地產鋪中夠唔夠平盤。greenleaves的「供應足夠Vs. 買得起」(我前面也這樣說)是另一面，基本上是不相關的。比方，某富人用十億百億屯積房屋(不犯法)，理論上是剝奪了其他人居住空間，那客觀上算不算是做成供應不足？我認為不是，是商品圈中，資源(金錢)的運用做成另一種資源(房屋)分配的問題。樓價一跌，大概佢又會放返出嚟，到時是增加了供應嗎---for居住？

>>2. 「用家」就是潛在的「買家」，分別只是前者未必買得起，後者已經買得起而已。<<

◎前文我的意思是，「用家」當然是出錢的買家，而「買家」是炒家，大家的need不同。跟買得起買不得起無關的，那是不同客戶群。

(2)

umming

再談供應不足﹕香港樓市主要係可以炒

>>乙、師兄說：那不是供應(不足)issiue，是需求issiue﹔是需求(含價格因素)決定供應的issiue。

1. 這點不甚明白，因為「需求」與「供應」是互動的。用回我先前那個名貴鮑魚的例子，如果我們去訪問一千個香港巿民，問他們是否想食，相信大半人會答「是」的。但由於供應少，價值高，因此巿場的剛性需求亦不高；但只要能提高供應，價值便會回落，而需求便會大增。所以我不明白，怎會「不是供應(不足)issiue」？<<

再說一遍。

我讚成「需求」與「供應」是互動的，是一體的事。我想說的是，深究下去，是需求drive供應。而需求(市場上的)又由於是人們的居住需求+賣買需求，基於﹕
(1)真正要地方住(用家，如新婚後)，即人口因素。
(2)價格因素(含購買力)。
(3)炒賣因素。
(4)時間因素。

前文我說了(居住)足夠的無標準。舉例，60年代=10呎/人，70年代=20呎/人。2010年代=100呎一人，無人瞓街當足夠。原來是空間品質供求的改變，是人們購買力的增強(含炒賣)，冇話足不足夠。

供應(市場上的)之足不足是源於需求(市場上的)的變化。前文舉例，1998-2003年樓價大跌，冇人買樓(源於通縮)，供應便成多餘了。前文我用了需求預期一詞，曾蔭權可能就是估錯了這一瓣，以致成為千夫指。香港樓市主要係可以炒，兼熱熾。再舉例，某IPO上市，申請達100倍，但到期前發生大股災，那認購的可能只得0.5倍，那99.5倍需求去了哪？這就是需求的變化。

董建華樓市如是看。曾蔭權則估錯2008年美國QE和大陸佬會買樓這兩瓣，以為本港人有收入，滴水效應，供應已足。現在曾俊華陳德霖苦口婆心，就是說這些外部因素。香港樓市一定要看炒的因素，大陸樓市亦如是，全世界樓市亦如是，不過無中港咁癲吧了！

供應不足與否當然可以根據有多少人結婚生仔的需求來釐定，但這是機械式的，你唔俾結咗婚都唔買樓呀？當樓價跌到3000元/呎(下價樓)的時候，當利息去到10%的時候！睇下有冇人買樓?(真正急需用家除外) ，那供應是否多餘了？香港人是越貴越買的，越平越不買的，這個時候，供應不足夠跟買唔買得起是無關的。

(3)

umming

greenleaves

回覆 110#－112# 的帖子
實在太感謝師兄這麼詳細的開導，使我獲益良。
一、
師兄說：我是企圖宏觀地討論香港樓市的因果關係，香港樓市是買賣需求大於居住需求。......前文舉例，1998-2003年樓價大跌，冇人買樓(源於通縮)，供應便成多餘了。......當樓價跌到3000元/呎(下價樓)的時候，當利息去到10%的時候！睇下有冇人買樓?(真正急需用家除外) ，那供應是否多餘了？香港人是越貴越買的，越平越不買的

現在大概明白了，我先前最大的盲點，就是錯誤假設樓價越平，會越多人買樓，而事實上並不如此的。董建華在位那幾年的情況，已經清楚說明問題了。
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二、
師兄說：供應不足指香港整體居住需求而言----注意，是居住需求，非賣買需求---不是指地產鋪中夠唔夠平盤。

如果不考慮價格（是否買得起），單就居住需求量看，老蕭在節目的最後，亦明確認為香港沒有樓宇供應不足的問題。他雖然沒有直接說明理由，但我估計，一定是經常聽到的那句話－－香港樓多過戶，所以供應無不足。但這個結論明顯跟社會大眾（包括政府官員）的心裏感覺有著極有落差，大家都認為樓價過高是由於供應量不足所致。

因此，我想來想去想不通，由社會太多人買唔起（需求不起），來考慮樓宇供應是否不足，不是比由「居住需求」來衡量供應是否足夠，比較具有現實意義嗎？（八十後整天吵來吵去，正正就是嘈地產鋪中唔夠平盤）

又，單從「居住需求」考慮供應是否足夠，似無多大意義。舉例，明明我剛結婚，有獨立自置居所的需要，我亦勉強買得起，但我預期未來樓價會大跌，所以打死都唔肯買，寧願租劏房，或者跟父母同住。你說我有「居住需求」，還有何意義呢？我根本不打算（此刻）買，我（此刻）並不構成「巿場上的需求」，巿場上的供應足夠與否，亦跟我無關。－－－－是否如此呢？

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三、重看了老蕭的節目，想著想著，不覺又有點同意他的說法，越想越糊塗，求師兄賜教。

老蕭的邏輯是：不能由香港巿區有劏房，推論香港整體的樓宇供應不足。
香港樓宇供應是否不足，是另一個問題，他反對的，只是那種「推論方法」而已。

舉例，假設張國榮住過的豪宅賣到天價，這是由於影迷的特殊癖好所致，而其旁邊明明還有便宜得多、好得多的類似住宅供應，但大家就是喜歡這一間。我們當然不能由此「推論」那區的豪宅供應不足。

又如大陸城巿的空置率頗高，無聽人說過北京有樓宇供應不足的問題，但另一方面，其二、三環的樓價又的確是極高的。

問題的關鍵，是巿中心租金貴，可以是另有很多原因的（例如交通不便、交通費高昂、生活節奏急速等等），樓宇供應不足並非唯一的理由。因此，不能單單由有劏房出現，即跳到供應不足的結論。

umming

相同觀點不再重覆了，我修正一下以下語境﹕

(A)供應不足---
目前香港房屋供應不足的一般說法是對的，我認為是針對居住需求而言，即機械式地人口增長Vs.房屋供應不足這方面，廿萬人等上樓是一個例子。

(B)香港樓市供求的因果關係---針對買賣需求(內含居住需求)。說白點，係講炒市----很不幸，正常用家也入其中。

(C)吹燒的「劏房之存在證明香港房屋不是供應不足」是文不對題，說過多次，不贅。

(此話題就此打住)

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