房屋供應不足與否是需求問題

umming

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香港房屋問題不在供應〈蕭若元：最新蕭析〉2013-9-13
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劏房不是房屋供應充足的適當說明
2013-09-17

呢一輯吹燒講劏房本身是對的，但文不對題，邏輯錯誤。他講的是香港房屋供應不足之下，劏房的流轉情况。剛相反，是由於市場整體供應不足，市場上才擠出"租貴面績少"的劏房來承担不足。

實情是，貧窮户可用千多元租住公屋住二百多尺，現在要用4千元租住一百多尺劏房。這二千餘元和一百呎之差，是供應不足的代價。(當然，是收入問題，另話。)有錢租客付得起這個差矩，和供應不足無關。

大嶼山村屋比旺角劏房平，是另外一個問題。那是市場整體供應不足之下的特種產品的市場價格問題(其中的地域因素)，吹燒搞錯哂。

umming

greenleaves


回覆 103# 的帖子
那天聽完老蕭的講法，覺得頗為有理；現在看了師兄的分析，亦似合理。真使我越想越糊塗！

撇開劏房或貧民窟的問題，
其實，足夠、不足夠的標準，該如何釐定？正如很多人認為，香港樓宇的價格絕不合理？然則，合理的標準如何釐定呢？是否一定要人人住得起幾百尺的私樓、個個做到業主，供應才叫充足，價格才叫合理嗎？

用此邏輯思之，則香港（甚至全世界）的豪宅、名貴鮑魚都是供應不足的，因為至少我本人買不起。

再舉多個例子，香港現時一個燒味飯盒至少要三十多元，很多深水埗街坊買不起，於是明哥走出來做好心人，十元一個買給阿伯阿婆。然則，我們可否由此證明，深水埗區的燒味飯盒供應不足呢？而那十多廿元的差距，就是「供應不足的代價」呢？

請師兄多多指教。

umming

房屋供應不足與否是需求問題
----足不足夠Vs.供應不足與否

我認為，吹燒的文不對題，已經說得很清楚了。

「(房屋)足不足夠」與「(房屋)供應不足與否」是兩個不同概念。「(房屋)足不足夠」是主觀的虛詞，沒有具體標準的。「(房屋)供應不足與否」最終是需求問題，不是人口與空間相關的絕對標準。

社會上房屋，冇話足唔足夠的，完全是相對的。五十年代，一家八口一張床，滿山木屋，足夠嗎？而到六十年代，很多人住板間房，很多人只住十多呎的空間(平均計) ，足夠嗎？(但冇人上街) 社會觀感上來說，有瓦遮頭即叫可，不失去人身尊嚴即可。我認為，冇地方住未至於會去到生存層次(我知道很多人跟人免費搭住的)，而是尊嚴問題。嚴格來說，是貧窮issiue﹔有沒有足夠金錢享受品質空間的問題。

(1)

umming

房屋供應不足與否是需求問題
---用家Vs.買家看房屋(商品)


據悉，現今起碼的品質空間，是一家三四口四百呎﹔單人80呎吧(縱使是搭住)或120呎(單身公屋？)，所以，「(房屋)足不足夠」的說法似不夠準確。應說，可居住的起碼的品質空間(房屋)足不足夠？如前述，「可居住」是一個主觀感覺，時代不同有不同的感覺。倒不如用金錢的角度看，即是說，有冇錢買得起樓(含借貸)和有冇錢租得起樓(包括分隔房)，才是重點。

所以，第二個問題﹕「(房屋)供應不足與否」應指符不符合市場的需求也。而市場不是指有幾多人住(起碼的品質空間)，而是指有多少金錢/資金(含借貸)租得起樓(含分隔房)和買得得起樓，和炒樓。請注意，房屋是商品，for居住和for擁有(有些空置) 一樣是需求，而不是計七百多萬人「應該」住多少間樓的。是多少金錢追遂多少房屋的問題(由是，梁英出動雙辣管理需求，另話)。用純用家basis(人口)和買家basis看房屋(商品)供應足不足夠，是不同的。

在(計劃)供應中，政府計劃公四私六。公屋居屋是補貼了的房資吧(是貧富問題，非供求問題) ，那廿多萬等上樓的人是合格而登記了的可使用補貼房資的人吧，可不論。打岔說一句，現時他們不是瞓街的---即先前的足夠論---只是主觀上感覺享受不到起碼的品質空間(房屋)的一群而已(may be not，有Ｄ人同父毋一齊住)。

(2)

umming

房屋供應不足與否是需求問題
----八萬五原因是通縮

深究下去，那廿多卅萬(私樓每年約兩萬多)的缺口(供應缺口)是等侯進一步優質空間的問題，而不是人口問題，也不是金錢(房資)問題---偏偏是錢多得滯---而是時間問題了(曾蔭權要打屁股)。政府起唔切，發展商唔想起得咁快(供應管理，否則跌價，與雙辣相反)。假定2015年樓價跌35%(和今年相比)，需求肯定大减(公屋除外)。

由是，「(房屋)供應不足與否」另一方面是與價格有關。亦即是說，房屋的需求除了不受價格影嚮的政府樓外(已補貼)，通通受價格影嚮---這是香港樓市現像的根源要害。結論，「(房屋)供應不足與否」的要點是研究需求本身，需求則需研究價格。例如董建華的八萬五散水，需求上與人口無關，與金錢無關，係人們唔肯使錢，通縮。

假如接受上述推演，「(房屋)價格合理與否」的命題是不能成立的，世界上沒有絕對的合理的，沒有客觀的合理的。greenleaves用的全是用家角度(不是買家)，而房屋百分之一百是商品(政府樓除外)，而世界上可能有上千種用家&買家，那有合理的標準？

(3)

umming

房屋供應不足與否是需求問題
----例子不切合

>>用此邏輯思之，則香港（甚至全世界）的豪宅、名貴鮑魚都是供應不足的，因為至少我本人買不起。<<

這邏輯似不成立。你怎樣界定「我」？世界上可能有上千種的「我」，可能又有上千種買得起豪宅、鮑魚的「我」。

那不是供應(不足)issiue，是需求issiue﹔是需求(含價格因素)決定供應的issiue。

明哥平賣燒味飯盒的例子，越說越遠了，那不是正常市場的供求關係。那不叫「深水埗區的燒味飯盒供應不足」，而是阿伯阿婆消費不起(需求不足)那三十多元(價格因素)燒味飯盒，倒果求因了。

結論，是那廿多卅萬户(連私樓)的需求預期反映了供應不足。劏房因為是租房，流轉性大，它們是現存房屋(相對於新上樓)，是現存供應。其中等候提昇供應的一群(劏房中的家庭貧困戶)佔半數以上，成為需求預期。吹燒說的是另一種現像，這一群用昂貴租金替代交通及時間，他們不入總體需求之中(根本冇資格上樓，甚至自己有樓)。話大嶼山村屋比旺角劏房平，來說明香港房屋沒有供應不足，更是On9，那是不同的需求，是流轉issiue，不是需求issiue。


(4)

umming

greenleaves

回覆 105~108# 的帖子
感謝師兄這麼詳細的解釋，但由於我的經濟學根底太差，始終有很多疑團，懇請師兄再能點撥幾句。

師兄說：「(房屋)足不足夠」與「(房屋)供應不足與否」是兩個不同概念。
這句我明白了。但我的理解：
供應不足與否　＝　供應足不足夠
而這個問題，跟「價格是否合理」，同樣亦是很難有具體客觀標準的。


甲、師兄說：「(房屋)供應不足與否」應指符不符合市場的需求也。而市場不是指有幾多人住，而是指有多少金錢/資金租得起樓和買得得起樓，和炒樓。......是多少金錢追遂多少房屋的問題。用純用家basis(人口)和買家basis看房屋(商品)供應足不足夠，是不同的。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　1. 假設現時的樓宇平均尺價是一萬元，然則，供應是否充足呢？
我的想法是：對於付得起錢的人而言，供應充足，因為你去地產鋪頭看看，大把樓盤，燕瘦環肥，任君選擇；但對於買不起（例如只負擔得起九千元一尺）的人而言，是供應不充足。因為必須供應增多一成（假設），樓價才會下跌一成（亦只是假設），而他們才負擔得起。
由此推之，（房屋）供應是否充足，亦只是因人（買家或用家）而異的問題，難言客觀標準。

2. 「用家」就是潛在的「買家」，分別只是前者未必買得起，後者已經買得起而已。所謂「巿場需求」，如果放在「買家」那邊作衡量，很難說供應足不足夠的。既買得起，當然足夠了，但問題是人人都心裏想買得更便宜一點，於是便不足夠了。這點純屬主觀心理，每個人的貪心程度不一樣，何來客觀標準；但如果放在「用家」那邊作衡量，只要用家數量不等同於買家數量，基本上永遠都是不足夠的。

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乙、師兄說：那不是供應(不足)issiue，是需求issiue﹔是需求(含價格因素)決定供應的issiue。

1. 這點不甚明白，因為「需求」與「供應」是互動的。用回我先前那個名貴鮑魚的例子，如果我們去訪問一千個香港巿民，問他們是否想食，相信大半人會答「是」的。但由於供應少，價值高，因此巿場的剛性需求亦不高；但只要能提高供應，價值便會回落，而需求便會大增。所以我不明白，怎會「不是供應(不足)issiue」？

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丙、師兄說：結論，是那廿多卅萬户(連私樓)的需求預期反映了供應不足。

1. 私樓跟公屋似不能混在一起說的，因為後者並非商品；而那個所謂的「需求」，純粹由政府自己決定的。只要一收緊入息上限，需求可以頃刻間消失的；相反，亦可以即時大增的。老蕭在節目中所言，顯然亦不是就「排隊輪候公屋者眾」這現象立論的。他想說的，應該只是香港私樓的供應足不足夠而已。

2. 同意師兄的分析，大嶼山村屋比巿區劏房平，不能推論（巿區）樓宇供應是否充足。否則，人家便可用深圳樓價比香港便宜，推論香港樓宇並非不足，這顯然是不合理的。